Скільки будуть коштувати квартири в нових будинках, що відбувається зі «спадщиною» Укрбуду і як держава допомагає вирішити житлове питання.
Про це в інтерв’ю порталу «Мінфін» розповів Голова правління – президент ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір.
Як і чому змінюються ціни на житло
Київміськбуд першим із забудовників анонсував підвищення вартості квадратних метрів у своїх житлових комплексах. На скільки виростуть ціни?
Почнемо з того, що інші компанії підвищують ціни точно так само, як і ми. Але Київміськбуд — публічне акціонерне товариство, і кожен свій крок намагається доводити до людей вчасно. За останні півроку ми підвищували ціну двічі. Перший раз подорожчання склало від 10 до 15%, ще приблизно на стільки ж вдруге.
Чому виникла необхідність знову переглядати ціни, адже фактично за півроку прайси і без того зросли вже, як мінімум, на 20%, а долар з початку року навіть зміцнився у відношенні до гривні?
Головним фактором сьогодні є галопуюча інфляція. З урахуванням того, що за останній час у світі була надрукована дуже велика кількість грошей, спрямованих на боротьбу з наслідками коронавірусу, видані великі обсяги дотацій для населення, відбулося серйозне знецінення грошей. І долар, і євро почали девальвувати, відповідно, не оминув цей процес і гривню. У підсумку, незважаючи на те, що курс долара залишається на місці, матеріали дорожчають у гривні.
Якщо брати у прямих цифрах, то в гривні арматура подорожчала на 60%, вата — на 30%, і так практично по кожному матеріалу. У структурі собівартості квадратного метра сировина і матеріали займають понад 50%. Тому, рішення про збільшення цін на нерухомість обгрунтоване і логічне.
На початку кожного місяця нам приносять звіти — скільки коштували матеріали в гривні на 1 число попереднього місяця, скільки вони коштуватимуть на 1 число наступного місяця. Для розрахунків ми беремо за зразок витрати на один під’їзд 26-поверхового будинку — скільки матеріалів на нього йде, якими будуть наші витрати на них і, таким чином, виходимо на собівартість квадратного метра, розуміємо, як вона зміниться за місяць. Зараз ця цифра становить від 3 до 5%.
Ціна квадратного метра у Київміськбуді стартує від 22 тис грн. Собівартість будівництва на сьогодні десь близько 19 тис грн за кв м. Якщо врахувати ще й вартість землі, і різні навантаження, і благоустрій, то маржа забудовника зараз скоротилася до 10−20%.
Що відбувається з попитом на нерухомість? Та чи не відштовхне покупців зростання цін?
Минулий рік навіть не хочеться згадувати. Пандемія, локдаун, криза. Люди взагалі нічого не купували. Цього року відкладений попит починає реалізовуватися. Люди купують житло і навіть підвищення вартості квадратного метра їх не стримує.
Плюс відіграє свою роль друга історія: все чітко розуміють, що до кінця року вартість квадратного метра зростатиме. Відсотків на 10−20, а то й більше. Тому клієнти вже зараз приходять, обирають і купують житло.
А якщо попит на нерухомість почне падати?
Справа в тому, що одиниця товару коштує якихось грошей. І якщо товар навіть не купуватимуть, його ніхто не продаватиме собі в «мінус», він просто лежатиме. Ну, зупиняться темпи будівництва.
Чи є шанс, що житло подешевшає?
Все залежить від подальшого економічного розвитку. Якщо інфляція сповільниться, пригальмує і зростання цін. Хоча ми, на жаль, дуже залежні від світових тенденцій. Незалежно від того, що відбувається у нас в країні, світ диктує подорожчання або здешевлення.
Як в умовах підвищення цін вирішується питання з покупцями, які придбали нерухомість на умовах розстрочки?
У кожної компанії є свій принцип роботи. Практично всі столичні забудовники прив’язуються до курсу долара, якихось коефіцієнтів. Покупець платить в доларах, незалежно від того, дорожчає валюта або дешевшає.
У нас трохи інша система. Ми приватне акціонерне товариство, 80% якого володіє Київська міська влада, і ми продаємо все в гривні. Ми не прив’язуємося до курсу долара, але ми щомісяця відстежуємо тенденції, аналізуємо ситуацію з цінами на матеріали і будівельні роботи. Відповідно, якщо йде подорожчання, ми додаємо його до вартості квадратного метра. І людина, яка взяла житло в розстрочку, за квадратні метри, що залишилися, які він не сплатив, платить за новими цінами.
Що відбувається з будинками Укрбуду
У другому півріччі минулого року Київміськбуд завершив роботу над 2968 квартирами. Але з 4 зданих в експлуатацію комплексів, три — об’єкти, прийняті від Укрбуду. Що відбувається з власними об’єктами компанії? Які плани зі здачі житла у 2021 році?
Не зовсім так. У 2020 році ми ввели 200 тис. кв м — це комплекси Київміськбуду і майже 160 тис. кв м — комплекси Укрбуду. Тобто, 4 ЖК Київміськбуду і ще 5 Укрбуду. Всього 9.
Що стосується планів на 2021 рік, то вони грандіозні. Загалом, думаю, вийдемо на цифру приблизно 600 тис. кв м. Взагалі на стадії будівництва знаходиться 2,5 млн кв м. До кінця року плануємо здати 12 ЖК. 5 — об’єкти Київміськбуду, і 7 Укрбуду. Але я їх не розділяю, тепер вони всі Київміськбуду. Плюс паркінги і садочки.
За всіма об’єктами є терміни, ми їх вже опублікували.
Яка взагалі спадщина вам дісталася від Укрбуду? Скільки на Київміськбуд оформлено збитків і скільки прибуткових об’єктів?
Зараз прийнято вже 17 об’єктів: Харківський, Новомостицький, Гармонія, Пектораль, Сонячна Рів’єра, Кирилівський гай, Гвардійський, Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, Академ Парк, Шевченківський, Поділ Град, Злагода, Оберіг-2 і Чарівне місто. Перші п’ять вже повністю введені в експлуатацію.
Один об’єкт ми ще не прийняли, це ЖК Solar City, тому що за ним ще йдуть суди. Ще один об’єкт, ЖК Art House, ми доводимо до пуття. Він пов’язаний з Міноборони, і за ним є безліч питань. Зокрема, не все гаразд з проєктними договорами, земельними відносинами тощо.
Фактично всі об’єкти, які ми взяли, були в розібраному стані. Проєктувалося одне, будувалося інше, відсутні деякі документи, не всі питання улагоджені. Тобто, фактично кожен об’єкт у нас проблемний.
Якщо говорити про те, які об’єкти збиткові, а які в плюсі, то нам дісталися всі мінусові.
А за рахунок чого ви будете вирівнювати ситуацію?
Єдина можливість — це поруч з тими об’єктами, на тій же землі, побудувати нове житло. А оскільки ділянки це дозволяють, то ми так і збираємося зробити. За рахунок цього житла у нас буде можливість перекрити всі мінуси, які існують на вже прийнятих «укрбудівських» об’єктах.
Разом від Укрбуду ми забрали 1 млн кв м. І ще приблизно 400 тис кв м у нас є можливість нового будівництва. Зараз вони в проєкті, ми працюємо над документацією. Думаю, до кінця літа ми зможемо почати будівництво як мінімум 3 ЖК.
Скільки «укрбудівцям» потрібно в середньому доплачувати, щоб отримати свої квартири?
Якщо людина сплатила повністю за квартиру, то до неї немає жодних питань. Якщо ж ні, то у неї два варіанти. Після того, як ми приймаємо об’єкт, ми даємо 10 днів на те, щоб люди змогли закрити угоду за старими цінами. Якщо у них немає такої можливості, вони будуть змушені прийняти нові правила гри. Тобто, платити вже за нашими цінами, нашим тарифом, нашим графіком.
Забудовники масово вказували на проблеми з ДАБІ, а саме на затягування видачі дозволів на введення в експлуатацію ЖК. Чи є аналогічні проблеми у Київміськбуду? Чи можна говорити про лояльне ставлення до об’єктів Укрбуду?
На сьогодні у нас в принципі взаєморозуміння є. Було проведено декілька спільних нарад. З урахуванням того, що ми один з найбільших забудовників, намальовані дорожні карти наших взаємин. Як воно буде далі, подивимося вже через пару місяців. Сподіваємося, все буде добре! Але на даному етапі у нас поки що йде плідна робота.
Стосовно більш лояльного ставлення до об’єктів Укрбуду, то воно є.
Як компанія пережила локдаун і що будуватиме далі
Минулого року доходи Київміськбуду сильно впали. Компанія отримала 7 млн грн чистого прибутку, що менше за показники 2019 року. В результаті компанія прийняла рішення про виплату дивідендів за результатами діяльності у 2020 році в сумі 3,5 млн грн. Прокоментуйте, будь ласка, таке рішення.
Почнемо з того, що минулого року три місяці не працювали. В цей час всім платили зарплату, люди від цього не страждали. Усі будівництва рухалися. Тобто, ми повністю витратили всі свої резерви. Що ми зробили — заклали їх в основні засоби на майбутнє. Активи компанії збільшилися практично на 20% — до 12 млрд грн. Тобто, ми гроші нікуди не поділи. Ми їх просто перевклали і за рахунок цього у нас вийшла така ось ситуація з виплатою дивідендів.
Нам не було куди діватися: або платити дивіденди, або зупиняти всі будівництва. Ми, звичайно, це питання напередодні обговорювали з Київміськрадою. Я показав всі папери, вони зрозуміли, що це дійсно необхідні заходи і що іншого варіанту не існує.
Зараз частка житла економ-класу на ринку різко зменшується, багато експертів взагалі вважають цей сегмент безперспективним. А ось у Київміськбуді він один із профілюючих. Чи плануєте змінювати формати житла?
Категорично не згоден з тим, що доступне соціальне житло зараз користується меншою популярністю. Людей з невеликими доходами набагато більше, ніж тих, хто може дозволити собі житло бізнес-класу. Людина, яка має $50 тис., швидше купить за $30 тис. доступне житло, а решту залишить собі на майбутнє. Моя думка, що близько 70% на ринку — це доступне соціальне житло, а все інше вже потім.
Відносно форматів житла, то Київміськбуд сконцентрований на будівництві доступного житла. Зараз це вже не економ клас, а скоріше комфорт, оскільки ми постійно працюємо над питанням трансформації доступного житла в красивіше. Ми покращуємо якість плитки у фойє, робимо зони для охорони, змінюємо стелі, робимо якісніші вікна і багато іншого.
Ваш клієнт змінився за останній час?
Помолодшав років на 10. Якщо раніше у нас переважно купували житло люди у віці 45 років, то зараз це 35−40 років. Що цікаво, приходять і обирають жінки, а купують чоловіки.
Наскільки інвестиції в житлову нерухомість сьогодні популярні? Скільки приблизно клієнтів Київміськбуду купують квартири з метою заробітку?
В Україні нерухомість, як і раніше, залишається єдиним доступним і зрозумілим інструментом інвестування. Ринку цінних паперів немає, банків всі бояться. Що робити із заощадженнями? Зберігати вдома і піддаватися ризику крадіжки — сенсу ніякого немає. Тому нерухомість — це єдине капіталовкладення в Україні більш-менш захищене, і то при правильному підході. Коли ти за певними критеріями обираєш надійного замовника будівництва або девелопера, щоб потім взагалі без грошей не залишитися.
На нерухомості можна пристойно заробити. Ввели будинок в експлуатацію — відразу 20−30% плюс. В середньому, якщо на початковому етапі інвестори купують у нас нерухомість за 20 тис грн за кв м, то наприкінці вони його легко продають за 35 тис грн. Частка таких клієнтів в нашій компанії досить істотна — приблизно 30%.
Як правило, це все ті інвестори, які купують нерухомість на початкових етапах будівництва і чекають, доки ціна підвищується, щоб перепродати. Ті ж, хто вкладає в нерухомість на пізніших етапах будівництва, купують житло для себе.
Як держава вирішує житлову проблему
Нова податкова реформа передбачає зміни і в частині оподаткування операцій купівлі-продажу нерухомості. Як оцінюєте ці пропозиції?
Дуже уважно стежимо за новаціями з боку законодавчих органів. Скажімо, в роботі зараз законопроєкт, який вводить ПДВ на другу поставку при продажі квартир. Це велике зло для будівельників.
Стосовно законопроєкту № 5059 «Про гарантування прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому» (захищає права інвесторів, які купують житло на етапі будівництва — ред.), то це хороша ідея: і я особисто, і ринок його підтримуємо. Він передбачає реєстрацію до початку будівництва — це цілком нормальне явище, яке дасть можливість хоча б прибрати такий проблемний момент, як подвійні продажі. Це не активізує первинний ринок нерухомості, але хоча б його стабілізує.
А що допоможе активізувати?
Тільки іпотека. На жаль, державні програми, які вже запущені, не сильно злітають. Ось зараз створили Житлову компанію. Розповідають, що даватимуть житло в лізинг. Але в лізинг вони можуть віддавати тільки готове житло. Будь-хто із будівельників у Києві до закінчення будівництва продає практично всі квартири. Тож є над чим подумати.
І який вихід, щоб дійсно активізувати первинний ринок?
Вихід — перейти на покупку майнових прав на нерухомість. А в подальшому або віддавати в лояльний продаж, або чекати добудови і віддавати в лізинг.
І останнє питання, заключне. Які у вас очікування від 2021 року?
Дуже хороші. Півроку минуло, і я дуже задоволений результатами. Я не порівнюю з минулим роком. Я його не ставлю в жодні рамки, ми просто про нього забули, як про цілковитий жах. Порівняльною базою у нас є 2019 рік. Так ось, у 2021 році ми вже маємо +20%.