Годинами вишукуєте в інтернеті оголошення про оренду квартир «без посередників», телефонуєте, а натрапляєте на ріелтора? Кожен, хто хоч раз шукав собі житло, точно знає, про що йдеться. А ще знає, що знайти орендовану квартиру не за ціною середньої зарплати, не так вже й просто.
До Дня ріелтора, який відзначають 9 жовтня, директор агентства «ВМБ - Нерухомість» Ростислав Ганейчук розповів, як все ж знайти житло, не натрапити на шахраїв і чи справді у Луцьку «київські» ціни.
7 ТИСЯЧ ГРИВЕНЬ ЗА КВАРТИРУ – ЦЕ РИНКОВА ЦІНА
– Останнім часом у соцмережах можна натрапити на велику кількість оголошень типу «Зніму квартиру у Луцьку терміново». Чому їх так багато зараз? Таке враження, що пропозицій від власників квартир значно менше, ніж охочих винайняти житло.
– На жаль, так і є. Справа в тому, що постійно триває міграція населення. Для когось Луцьк – менш популярне місто. Вони виїжджають у Київ або закордон. А для когось Луцьк – краще місце. Приїжджають сюди вчитись або працювати. Тому, власне, попит перевищує пропозицію і зростає ціна.
Але я можу сказати, що це типова ситуація для осені. У цей час повертаються заробітчани, приїжджають студенти. Навіть після випуску вони не повертаються у села і райони, а, як мінімум, хочуть залишитись у Луцьку, як максимум, - поїхати в інші міста.
– Які ціни на оренду квартир у Луцьку можна назвати об’єктивними? Наприклад, коли просять 7 тисяч гривень плюс комунальні послуги, то щось підказує, що це трохи задорого.
– Я читав у соціальних мережах ці гнівні пости: «Айайай, чого так дорого», «Що це таке – 7 тисяч? В Києві такого немає». Насправді, це ринок. Якщо людина виставляє свою квартиру за 7 тисяч і знаходиться хтось, хто її винаймає, значить це її ціна. Хтось хотів орендувати за 6, але думає: «Ну нехай вже буде 7, зате матиму де жити».
У нас є навіть квартири за 3,5 тисячі гривень. Але, на жаль, ми не можемо знайти для них орендаря, тому що таке житло не має кухні, воно невмебльоване. Зате за 6 тисяч квартири здаються, тому що там є все. Умовно заносиш туди свій одяг, постільну білизну, зубну щітку і живеш.
– За яку мінімальну ціну зараз можна знайти вмебльовану квартиру у Луцьку?
– Нещодавно ми здали двокімнатну квартиру у «хрущовці» в Привокзальному районі. Кухня, санвузол – там було все необхідне, а от ліжка і диванів не було. Її здали за 4 тисячі гривень. Тобто 4-5 тисяч – це адекватна ціна.
Для мене, чесно кажучи, планка у 6-7 тисяч за однокімнатну квартиру теж неприємна. Але ціна зростає, на мій погляд, за рахунок новобудов. Це кращі, якісніші квартири з меншими комунальними платежами, тому що там автономне опалення. Скільки собі захотів – стільки включив, а не так, що ти мусиш за одне тепло 4 тисячі гривень заплатити.
А є навіть такі замовники, які приходять у квартиру за 400-500 доларів і кажуть: «Що ти показуєш? Хіба тут можна жити?» А власник позиціонує цю квартиру, як майже преміум-класу.
– А коли краще шукати квартиру? Можливо, не наприкінці літа – на початку осені, коли охочих винайняти житло найбільше?
– Шукати квартиру потрібно тоді, коли плануєте у ній жити. Попит на квартири є завжди, неправильно буде сказати, що він дуже збільшується восени.
Можливо, трішечки зростає. Але такого, щоб сьогодні є 20 квартир, а прийшло перше вересня і немає ні одної – такого немає.
– Як тоді шукати квартиру? Можна це зробити без посередників?
– Можна через оголошення в інтернеті натрапити на власника, отримати нормальну квартиру і мати спокій. Але чим добрий ріелтор – він має колег. В Асоціації фахівців з нерухомості ми працюємо у системі партнерських продажів, тобто ділимось інформацією. Це перший момент. Другий – ріелтор відслідковує документи і знає, хто саме здає квартиру. Тому що можна зняти квартиру навіть дорого, а потім виявиться, що її здали ще трьом людям одночасно. Шахрай візьме гроші у трьох-чотирьох людей за перший і останній місяці та й зникне.
У ЛУЦЬКУ Є РІЕЛТОРИ-ШАХРАЇ
– А як знайти ріелтора? Серед них, мабуть, теж не всі чесно працюють?
– Часто у соціальних мережах просять порадити ріелтора. Хтось радить того, з ким мав позитивний досвід, а хтось, як Микола Азаров, каже, що вони всі «кровосісі», «бариги» і нічого не роблять.
Я не сперечаюсь – є різні. Але основний критерій чесного ріелтора – це оплата послуг після їхнього виконання.
Якщо кажуть: «У нас є безліч квартир, ви заплатіть нам 500 гривень, а далі щось підшукаємо», то в 99,9% випадків це означає, що людина просто попрощалась зі своїми 500 гривнями.
– У Луцьку є такі випадки?
– У Луцьку на сьогоднішній день 70% таких випадків. У нас є певні агенції, які, власне, тим і заробляють, а тим, хто чесно працює, зараз складно.
Зовсім нещодавно мені розповідали: «Куди не подзвоню, всюди – агенція, агенція, агенція». І всюди подібна ситуація: в нас квартири є, ви прийдіть укладіть договір, а ми вам знайдемо.
А в результаті – або немає квартир взагалі, або дають щось таке, що повністю не відповідає критеріям клієнта. Умовно, ви хочете за 5 тисяч двокімнатну вмебльовану квартиру, а вам дають однокімнатну без меблів.
Я вважаю, що це шахрайство. Договір у таких «ріелторів» написаний так, що гроші взяв і ні за що більше не відповідаєш.
– Це їхні номери телефонів в оголошеннях, де нібито немає посередників, а телефонуєш і натрапляєш на ріелтора?
– Так, це саме вони. Ми ж очікуємо отримати оплату за наші послуги, тому чітко вказуємо, хто ми. Немає сенсу цього приховувати.
Ми за повітря гроші не беремо. Нам платять тільки після поселення у квартиру. Якщо у нас її немає, ми так і кажемо. Застерігаю: в жодному разі не платіть гроші наперед. Післяплата – це показник чесності ріелтора.
– А якщо не вдається знайти квартиру, не берете оплату? Ви ж втрачаєте свої кошти…
– У будь-якому випадку ми витрачаємо свої ресурси. Квартиру ж потрібно подивитись, як мінімум. Але кожен бізнес має свої ризики – ми це на клієнта не перекладаємо.
– Часто звучать скарги на те, що ріелтор спілкується з клієнтом лише телефоном і навіть особисто не показує квартири.
– Як на мене, це непрофесійний підхід. Якщо вам просто дають адреси, найімовірніше, за ними нічого не стоїть.
Ми свої квартири показуємо тільки самі, тому що так налагоджується діалог з замовником. Наприклад, людина дивиться квартиру і каже, що вона не підходить. Ми повинні розуміти, чому – немає поряд садка, брудний двір чи до зупинки громадського транспорту далеко. Тоді ми бачимо, куди далі рухатись.
ЗДАТИ МОЖНА І СОБАЧУ БУДКУ
– Чи є якийсь середній час, протягом якого у Луцьку можна зняти квартиру?
– Все залежить від вартості, на яку ви розраховуєте. Для мене, чесно кажучи, планка у 6 тисяч за однокімнатну квартиру теж неприємна. Адже, якщо ваша зарплата 7-8 тисяч гривень і потрібно всю її повністю віддати за житло, плюс заплатити за комунальні послуги, це ненормально.
З іншого боку тут немає якоїсь державної регуляції. Є попит, є пропозиція, тому від цього нікуди не дінешся.
Якщо орієнтуватись на ціну 6-7 тисяч гривень, я думаю, протягом трьох-чотирьох днів квартиру можна знайти. Відповідно, чим менша вартість, тим довше шукати квартиру. Але є винятки.
Коли у нас з’являється квартира за 3,5-4 тисячі, ми передусім обдзвонюємо замовників, їдемо дивимось. І лише, якщо вони всі відмовляються, викладаємо оголошення в інтернет.
– В інших містах така ж ситуація з цінами на квартири?
– В більших містах більші ціни. Кажуть, що у Києві можна «зняти» за ті ж сім тисяч, що і в Луцьку. Та, думаю, можна і в Києві, і в Варшаві «зняти». Інше питання, що це за квартира буде.
Можна і собачу будку комусь здати. Якщо виставити її, рано чи пізно знайдеться охочий зняти.
– Багато хто у Луцьку не укладає договір про оренду. Чим це загрожує?
– Для власника квартири це загрожує тим, що мешканці нанесуть якихось збитків, а потім їх не компенсують.
А у тих, хто винаймає квартиру, є ризик, що господар прийде, змінить замки, а всередині твої речі залишились. І немає ніякого підтвердження, що ти тут проживаєш.
На щастя, в Луцьку я про такі випадки не чув. Шахраям комфортно працювати у великих містах, а у маленьких ти раз, два щось зробив і більше вже не можеш, бо всі про тебе знають.
Неукладання договору про оренду – це просто ухилення від сплати податків. Адже власнику потрібно щомісяця платити 15% від вартості оренди державі, а він цього не робить.
У ЛУЦЬКУ КУПУЮТЬ ПРОСТОРІ КВАРТИРИ
– А як щодо продажу: які квартири зараз користуються попитом у Луцьку?
– Користуються попитом двокімнатні квартири площею близько 70 квадратних метрів. Ті квартири, які раніше були, 44 квадрати – це «обняти і плакати». Це ненормально, коли кухнею можна пересуватись на кріслі. Туди повернувся – опинився за столом, туди – за плитою. Люди не повинні жити в пеналах. Вони повинні мати простір у своїх квартирах.
– Є у Луцьку доступні кредити на житло?
– На жаль, у нас вони не розвинені. Наприклад, я минулого року спілкувався з поляками. То у них кредити під 3-4% річних у злотих. Плюс їх страхують. Якщо ти втратив роботу, кілька місяців платежі покриватиме страховка. Люди не бояться і легко беруть кредити.
А в нас люди взяли кредити в швейцарських франках у 2008 році, тому що був низький відсоток. А в результаті курс виріс навіть більше, ніж долара і євро. І люди опинились у великих боргах.
Тому заробляєте в гривнях – беріть кредити в гривні, заробляєте в доларах – беріть в доларах. Інша справа, що відсоткові ставки не дуже доступні.
– Луцькі забудовники чесні? Чи багато таких випадків, як з «Луцькою Рів’єрою», коли люди поселилися у новий житловий комплекс, а виявилося, що там немає комунікацій?
– Як зараз будинки здають в експлуатацію. Він збудований, поштукатурений – декларацію можна здавати. До того ж дуже висока корупційна складова. Коли забудовник каже: «Створюйте ОСББ і самостійно підключайте комунікації», – це, м’яко кажучи, не налізає на голову. Людина повинна заїхати в квартиру, де є все. Виняток – підключення електрики до щитка. Це коли в квартиру вона проведена, а далі власник собі розводить по кімнатах. Але тоді ти хоча б знаєш, на що погоджуєшся.
Загалом з місцевими забудовниками, такими як «Інвестор», «Луцьксантехмонтаж №536», «ЛДБК», не виникає проблем. Вони добросовісні. Інциденти були по «Луцькій Рів’єрі», «Форесту», «Атланту», але вони ніби врегульовують всі питання.
– Як убезпечити себе від проблем? Питання в ціні квартири?
– Не завжди в ціні. Може бути житло дороге, а забудовник нечесний. Потрібно дивитись рекомендації. На сьогодні дуже класно з цим працюють соціальні мережі. Є групи, ті ж «Теревені про Луцьк», «Наш Луцьк», де дуже жваво реагують на питання людей. А особливо, якщо стосується чогось «смаженого», люди радо діляться інформацією.
ДЕ ВЧАТЬСЯ РІЕЛТОРИ
– Хто стає ріелтором? Зрозуміло, що цій професії поки у вишах не вчать.
– Не вчать, але ріелтори діляться досвідом між собою. Організовують тренінги і лекції. В тому числі для цього у нас є Асоціація фахівців з нерухомості України.
Щодо професій, то у нас були і вчителі, і музиканти, і дизайнери, й економісти. В ріелтори йдуть з дуже багатьох сфер.
Ця професія – це дуже багато живого спілкування з людьми, тому ріелтор повинен бути комунікабельним, відкритим, сміливим.
Приємно, коли клієнти нам довіряють. І ми докладаємо максимум зусиль, аби виправдати цю довіру.
Текст: Віталія САХНІК (Перший)
Фото: Роман ДОМБРОВСЬКИЙ (Перший)
Передрук заборонений.
Бажаєте читати першим найважливіші новини Луцька та Волині? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram! Також за нашим сайтом можна стежити у Facebook, Google+ та Instagram.