Магазинами, аптеками чи офісами, які розташовані на перших поверхах будинків, вже нікого не здивуєш – з розвитком комерції та занепадом економіки люди почали шукати оптимальні шляхи розвитку свого бізнесу. Особливо це стосується малого та середнього бізнесу, який на початках не завжди в змозі придбати чи збудувати власний офіс. Тут кмітливі підприємці і звернули увагу на цокольні приміщення і перші поверхи багатоквартирних житлових будинків. Здавалося б справа доволі проста: придбав квартиру, зробив ремонт в офісному стилі чи під магазин і все – працюй.
Та, виявляється, не все так просто, адже законодавство чітко говорить, що об’єкти житлового фонду повинні використовувались винятково як житло, і комерційну діяльність можна провадити лише в нежитлових приміщеннях.
Отож, аби з’ясувати, як облаштувати комерційні приміщення у житлових будинках, Перший вирішив звернутись до справжніх фахівців у цій сфері – АН «ВМБ-Нерухомість». Зокрема, директор агентства Ростислав Ганейчук детально розповів про всі тонкощі цієї процедури і дав практичні поради тим, хто має наміри облаштувати офіс чи магазин на першому поверсі житлового будинку.
Просто так облаштувати офіс чи магазин у своїй квартирі на першому поверсі вам ніхто не дасть.
«За цим веде пильний нагляд Держархбудконтроль. Але правильно проведена процедура переведення такої квартири з житлового фонду в нежитловий дасть можливість грамотно обійти законодавчу заборону щодо використання житла під комерційну діяльність. Не варто боятись слова «обійти», адже ця процедура цілком легальна», - запевняє Ростислав Ганейчук.
Зокрема, стаття 150 Житлового кодексу України передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші, не заборонені законом, угоди. Ці права передбачені також статтями 319, 320 Цивільного кодексу України, згідно з якими власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо нього будь-які дії, зокрема використовувати його для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону.
Тому якщо ви вирішили облаштувати у своїй квартирі офіс чи магазин – можете сміливо братись за це. Та, як правило, процедура передбачає проведення реконструкції такого приміщення. Єдина вимога – чітко дотримуватися законодавства.
Читайте також: Технологія продажу від «ВМБ нерухомість»: як продавати в мінімальний термін за максимальною ціною
«Це питання на сьогодні є доволі проблематичним, адже в Україні досі діє Житловий Кодекс, прийнятий у 1983 році. Однак, попри внесені зміни, у ньому досі чітко не прописано процедуру переведення приміщень з житлового фонду у нежитловий. Такого нормативно-правового акту Верховна Рада по сьогодні не змогла прийняти. Тому частково процедура регламентується окремими частинами декількох законів (про основи містобудування, місцеве самоврядування, про ОСББ та.ін, - Авт.). Та переважно процедура переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється в порядку, встановленому місцевою владою, оскільки саме органи місцевого самоврядування уповноважені вирішувати це питання – об’єкт або визнається непридатним для проживання, або змінюється його функціональне призначення», – розповідає Ростислав Ганейчук.
Отже виконавчі органи місцевих рад можуть самостійно визначати порядок виключення житлових приміщень з житлового фонду і переведення їх у нежитлові, а органи місцевого самоврядування – затверджувати власні нормативні акти та встановлювати перелік документів, необхідних для здійснення таких процедур, і строки їх розгляду.
Отож, якщо ви маєте власне житло чи хочете придбати квартиру для ведення бізнесу і в подальшому маєте намір перевести її під комерцію, потрібно з’ясувати, чи відповідає цей об’єкт таким вимогам:
- приміщення має бути розташованим у цокольних, на перших чи других поверхах (якщо під ним розташовано нежитлове приміщення);
- наявна технічна можливість для облаштування окремого входу, ізольованого від житлової частини будинку, а також пандусу для маломобільних груп населення;
- якщо у квартирі ніхто не проживає, а власник майна має інше житло;
- житловий будинок не є аварійним або ветхим;
- об’єкт не має обтяження (не перебуває у заставі, під арештом);
- житловий будинок не визнаний пам’яткою архітектури.
«Надалі власнику необхідно звернутись до Центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення у нежитлове без визначення функціонального призначення. Також необхідно додати до заяви нотаріально засвідчені копії документів, які підтверджують право власності на житлове приміщення та матеріали технічного обстеження цієї квартири. Коли вам нададуть такий дозвіл, вам треба буде визначитись із функціональним призначенням, тобто вказати, яку діяльність ви там плануєте вести – облаштувати офіс, магазин, аптеку, тощо», - акцентує увагу директор АН «ВМБ-Нерухомість».
За словами Ростислав Ганейчука, процедура переведення передбачає облаштування окремого входу, а відповідно виникає потреба реконструкції приміщення і відведення ділянки на прибудинковій території. Тож наступним кроком є отримання вихідних даних на проектування, до яких належать:
- містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки;
- технічні умови;
- завдання на проектування.
«Після наказу Мінрегіонбуду змінились окремі умови переведення житлового фонду у нежитловий, згідно з якими потрібно отримати містобудівні умови та обмеження на цей об’єкт. Департамент архітектури та містобудування Луцької міської ради тепер вимагає документ, в якому вказано, для чого використовуватиметься приміщення і прилегла земельна ділянка», – пояснив Ростислав Ганейчук.
Зазвичай багатоквартирні будинки, в яких підприємці намагаються зробити комерційні об’єкти, не мають окремо виділених земельних ділянок, а лише прибудинкову територію, яка належить до земель комунальної власності. Тож для проведення реконструкції квартири під комерційне приміщення необхідно погодження не лише від профільних органів міської влади, а й від мешканців будинку. Якщо ж у будинку вже створено ОСББ, яке отримало в користування земельну ділянку, питання реконструкції обов’язково треба обговорити з сусідами та керівництвом об’єднання.
«ОСББ, яке вже отримало земельну ділянку (землю під будинком та прибудинкову територію) в користування, може самостійно прийняти рішення і виділити частину земельної ділянки, дотичної до квартири, яка переводиться під нежитлове приміщення, де, наприклад буде облаштовано аптеку зі сходами і пандусом. Таке рішення фактично і є згодою мешканців будинку на проведення реконструкції, адже усі вони є членами ОСББ і відповідно мають спільні права на будинок та земельну ділянку.
Я рекомендував би попередньо поспілкуватися з мешканцями будинку і попередити про те, що у вас будуть проходити ремонтні роботи. Ведіть відкритий діалог з сусідами, і вони ставитимуться до цього більш лояльно.
Але якщо замовник приходить і нахабно каже, що йому законодавчо ніякої згодити не потрібно, то сусіди мають повне право писати скарги у відповідні інстанції», – пояснює Ростислав Ганейчук.
Коли ви узгодите ці всі питання, можна приступати до розробки проектної документації на будівництво (реконструкцію) та зайнятись оформленням реконструкції, що передбачено ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме:
- провести реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт;
- оформити новий технічний паспорт;
- подати пакет документів до управління капітального будівництва при Луцькій міській раді для сплати пайового внеску або звільнення від такої сплати;
- провести реєстрацію декларації про готовність об'єкту до експлуатації;
- завершити реєстрацію права власності та присвоїти адресу на вже нежитлове приміщення.
Однак, за словами Ростислава Ганейчука, у процесі оформлення виникає багато питань щодо сплати пайової участі.
«Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Про місцеве самоврядування в Україні», Луцька міська рада у квітні 2017 року внесла зміни та затвердила Положення про порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури міста Луцька. Він встановлюється не лише для новозведених будинків, а й для приміщень, які проходять реконструкцію, а відповідно і для об’єктів, які переводять з житлового фонду у нежитловий», – акцентує увагу Ростислав Ганейчук.
Отож, обсяг пайової участі для замовника встановлюється у відсотках від загальної кошторисної вартості будівництва, який становить:
- для об’єктів виробничого призначення промислових підприємств – 2%
- юридичних та ФОП комерційного призначення, призначення яких є туристичні фірми – 5%
- призначення яких є фінасові і страхові компанії, нотаріальні контори, агентства нерухомості та інші адміністративні приміщення – 10%
- призначення яких є кафе, ресторани та інші об'єкти торгівлі – 5%
- призначення яких є готелі, мотелі, перукарні, ательє, лазні, сауни, хімчистки – 5%
- призначення яких є індивідуальні житлові будинки та квартири понад 300 квадратних метрів загальної площі – 3%
- багатоповерхові житлові будинки – 1,5%
- будівлі АЗС всіх типів – 10%
- що не ввійшли до зазначеного переліку.
Отож після сплати всіх офіційних платежів та пайової участі вам нарешті видадуть документи на нежитлове приміщення.
Читайте також: Поради від «ВМБ-Нерухомість»: податок на нерухомість від «А» до «Я»
За словами директора АН «ВМБ-Нерухомість» Ростислава Ганейчука, процедура переведення приміщення з житлового фонду у нежитловий доволі клопітка. Вона може зайняти у вас від 4 до 6 місяців і потягнути з кишені кругленьку суму. Зрештою, комерційна привабливість такого об’єкту може зрости у рази, а відповідно – і її вартість.
Текст: Еля КОРОТИНСЬКА (Перший)
Фото: Роман ДОМБРОВСЬКИЙ (Перший).
Бажаєте читати першим найважливіші новини Луцька та Волині? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram! Також за нашим сайтом можна стежити у Facebook, Google+ та Instagram.
